Горести и заботы владения своим домом в Чехии, в котором живут посторонние люди

Posted by admin | Статьи | Понедельник 19 Июль 2010 17:50

Вам предложили хороший дом за очень небольшую стоимость? Ситуация знакома многим: бывший хозяин Вам долго и подробно рассказывает о доме и его отличном состоянии, про живописной местности вокруг дома в Чехии, про свою нелегкую жизнь и про то, почему обстоятельства вынудили его продать сердцу милый дом. Когда вы осматриваете дом, хозяин Вам вскользь упоминает, что он-то уже давно живет в другом месте, и временно пустил сюда арендаторов. Но как только Вы подпишите договор купли-продажи, Вам и делать ничего не нужно … просто отправьте арендаторам письмо об окончании договора аренды, и через один-два месяца Вы получите дом в свое полное распоряжение. Мол, бывший хозяин и сам бы это сделал, но не хочет раньше времени выселять своих арендаторов,  к которым он уже привык. В общем, ситуация ясна, нет никаких подводных камней, цена на порядок,а то и больше ниже, чем на другую недвижимость в этом городе,  и вот Вы уже сидите у нотариуса и читаете договор купли-продажи своей первой недвижимости в Чехии. Всё правильно, как и предупреждал бывший хозяин, который улыбается, глядя на Вас влюбленными глазами, в Договоре  есть и упоминание об арендаторах. Ну что ж , на первый взгляд,  все в порядке, Вам крупно повезло. Вам остаётся только подписать Договор купли-продажи, и передать все документы в  Реестр собственников недвижимости Чехии, который через месяц-другой запишет Вас или Вашу фирму в Чехии и ждете, когда государство запишет Вас собственником жилья. Поздравляем! Отныне Вы «собственник» дома! Однако, на самом деле, Вас очень крупно развели на деньги! 

И вот после улаживания всех формальностей, связанных с приобретением недвижимости в Чехии,  Вы приходите теперь уже к себе домой, говорите арендатору, что теперь Вы и только Вы являетесь хозяином дома и хотели бы попросить освободить дом в ближайшее время от лишних жильцов. И тут происходит совершенно невероятная вещь — Ваши слова не производят на арендатора никакого действия,  он показываем Вам весомую кучу бумаг,  и из его беглого чешского языка, который Вы понимаете с трудом (в отличии от прекрасного и неторопливого языка продавца, который всучил Вам  эту недвижимость)  до Вас начинает доходить тот факт, что арендатор также считает что этот дом (или квартира в Чехии) по-праву принадлежат ему.  «Что это? Он не хочет освободить мой дом? Да по какому праву?» – спросите Вы. Побежите по адвокатам и знакомым специалистам в области недвижимости. И они вам скажут, что вы не заметили, как купили дом с арендаторами!

Кто он, арендатор мой?

Дело в том, что Ваш арендатор с точки зрения закона Чехии является самым защищенным лицом в этой ситуации. Он платит арендную плату, размер которой установлен Законом. Более того, его договор аренды с собственником дома – бессрочный. Как следствие, по Закону арендатор и его семья могут согласиться расторгнуть с Вами договор аренды только в том случае, если Вы предоставите им взамен другое аналогичное жилье и по аналогичной стоимости.

В настоящее время даже в центре Праги можно еще встретить арендную плату по таким договорам за квартиру, которая не превышают 100 евро в месяц. При этом арендатор обязан следить только за нормальным состоянием места проживания. Все ремонтные работы крыши дома, стен дома, коммуникаций ложатся на собственника недвижимости в Чехии.

Кто он, продавец?

Ваш арендатор еще до наступления эпохи капитализма в Чехии скорее всего жил в этом доме, ордер на который получил от завода или города. После ухода со сцены социализма, этот дом в девяти из десяти случаев в управление получил организованный кооператив, который спустя некоторое время разорился (такая участь постигла многие кооперативы в небольших городах и поселках Чехии). Кооператив предложил жильцу выкупить дом по сдельной цене, но жилец отказался, поскольку завод, на котором он работал, тоже не платил ему денег, а взять ипотеку тогда было не возможно. Поэтому этот дом достался собственнику, который его Вам и продал. Он просто инвестировал деньги с расчетом на то, что спустя некоторое время регулированный найм отменят и он продаст дом с большой для себя выгодой. Однако, надежды на спекулятивную продажу такой недвижимости в Чехии не оправдались, поэтому дом было решено продать. Среди чехов, уже наслышанных о "преимуществах" покупки жилья с арендаторами, желающих не нашлось, но, к счастью, в Чехии еще встречаются иностранные инвесторы, которые забыли о поговорке "Дешевый сыр бывает только в мышеловке"… В общем, такой дом с бессрочным арендатором мог купить только иностранец, переоценивший честность и открытость отдельных заинтересованных чехов. 

Я собственник? Я собственник!

С точки зрения гражданского законодательства Чехии Вы являетесь полноправным собственником дома, вправе распоряжаться им далее – продавать, окружить его любовью и заботой. Конечно же, как собственник дома Вы будете иметь обязанности – и по содержанию дома в надлежащем состоянии, и по оплате коммунальных услуг, и по оплате строительных и ремонтных работ инфраструктуры на Вашей улице.

То есть, если Ваш арендатор не заплатил городу за отвоз мусора, то этот счет в итоге придет Вам для оплаты. Если город решил поставить новые фонарные столбы на Вашей улице, то счет с частью строительных расходов придет к Вам почтой очень быстро.

"А собственник не я, а моя фирма в Чехии!" — облегченно воскликнет иной инвестор. Увы, это не облегчает Вашу участь, поскольку все счета город Вам выставит как лицу, ведущему предпринимательскую деятельность. Таким образом за отвоз того же мусора, в итоге,  Вы заплатите больше, чем заплатил бы прежний хозяин, который был обычным гражданином.

Есть еще один неприятный нюанс для иностранцев. Прописаться в Вашем доме Вы конечно же имеете полное право. А теперь представьте себе, что будет, когда придет полиция для того, чтобы проверить, действительно ли Вы живёте по указанному Вами адресу. Полицейский спросит Вашего арендатора, проживаете ли Вы здесь? Не нужно быть особенно проницательным человеком, чтобы представить  ответ Вашего арендатора, который вряд ли воспылает к Вам любовью после того, как Вы безуспешно перепробовали сотый способ легального выселения на улицу арендатора и членов его семьи!

Что делать?

" С деньгами надо расставаться легко", — так или почти так говорил Остап Бендер. Когда уже дело сделано, то отнеситесь к проигрышу спокойно. После драки кулаками не машут. Выгнать вашего арендатора юридически почти невозможно, даже в том случае, если он Вам не будет вовремя вносить арендную плату на указанный в Договоре аренды недвижимости в Чехии банковский счёт. Отменить  или оспорить сам заключенный Вами ранее Договор купли-продажи – очень сложно, почти нереально. Скорее всего этот документ составлен идеально, тем более, в нем был пункт о том, что Вы были поставлены продавцом недвижимости в известность о том, что им заключен ранее бессрочный Договор аренды жилья.  

Как избежать такой покупки?

Да в общем-то всё просто. Трезво оценивайте каждое предложение недвижимости в Чехии. Вы же наверняка не станете покупать в магазине колбасу за 10 рублей, когда точно знаете, что  её цена всюду не менее 20? Наверняка Вам сердце подскажет,что где-то здесь есть подвох. И с недвижимостью точно такая же ситуация. Другой вопрос, что реальные потери от непродуманных сделок с недвижимостью, будут очень высоки. Поэтому, если Вам не знаком рынок недвижимости в Чехии, то обратитесь к профессионалам, которые смогут проверить предстоящую сделку и объяснить Вам все последствия. Еще лучше, когда к оценке объекта инвестиций Вы привлекаете не одну, а несколько независимых друг от друга агентств по недвижимости, обращаетесь к дипломированному оценщику недвижимости. Нет смысла скупиться при оплате труда специалистов, которые могут предоставить Вам свою оценку планируемой сделки. Только не подумайте, что всё написанное выше придумано только для того, чтобы агитировать Вас платить комиссионные риэлторам. Увы, но рассказанная  здесь история  — судьба реальных людей, которые еще недавно просили у нас совета, как выбраться из этой ситуации, и что в итоге,делать с приобретенной недвижимостью. Кстати, с того момента прошло уже больше трёх лет. В доме по-прежнему живут арендаторы, а не владелец, так что, будьте бдительны.

2 комментария

  1. Обратная ссылка by Админ-паради — 31 мая 2011 @ 20:47

    Вы рекламу не продаете в блоге?…
    Почем у вас верхний баннер на сутки?…

  2. Обратная ссылка by Админ-паради — 12 июня 2011 @ 1:08

    Не хотите рекламой обменяться?…

RSS-лента комментариев к данной записи.

Извините, комментарии к записи закрыты.