Кризис заставил чехов кардинально пересмотреть свои планы о покупке дома или квартиры,  по-новому взглянуть на  "подводные камни" ипотеки. По статистическим данным количество подписанных договоров а ипотечное кредитование на покупку жилой недвижимости в Чехии уменьшилось на порядок по сравнению с прошлым годом. Ипотека, о которой в прошлом году мечтал каждый, теперь относится скорее к предметам роскоши, уже не так привлекательна для большинства чехов. Многие из тех, кто по-прежнему мечтает улучшить свои жилищные условия, просто не могут себе позволить заключить ипотечный договор на покупку недвижимости в Чехии. Возьмем, к примеру один из самых проблематичных районов страны, север Республики – Усти-над-Лабем, Теплице, Хомутов.

Здесь, рядом с бывшей Восточной Германией, где, между прочим, дела тоже обстоят неважно, безработица достигает до 18 процентов. Но самое удивительное, что квартплата там немаленькая – порядка 7000 крон (почти 300 евро), что дороже аренды такой же квартиры, например, в Бероуне, где безработица составляет всего 3 процента, и до Праги рукой подать – именно в столице Чехии работает подавляющее большинство жителей соседних с ней городов.

Почему такая разница? Дело в том, что те, кто живёт в Праге или рядом с чешской столицей не жалуются на отсутствие работы, заработки здесь выше на порядок-другой, нежели в провинции, поэтому те чехи или иностранцы, кто имеет постоянный доход могут себе позволить ипотеку . Отсюда и низкий спрос на аренду жилья в столице Чехии и её пригородах.

Однако, вернёмся в Хомутов, взять ипотеку на покупку жилья в этом городе, как и в большинстве остальных рядом с ним, практически невозможно. Обусловлено это плохим состоянием жилищного фонда, отсутствием спроса на квартиры (очень часто цены на недвижимость поднимали иностранцы, но сейчас период ажиотажного спроса прошел), высокой безработицей. Парадокс  – почти в каждом северо-чешском городе большое количество дешевого жилья, но его почти невозможно продать, так как покупатели не могут заключить на него ипотечный договор. Остаётся одно – арендовать квартиру или дом. Из-за повышенного спроса растут цены. Так как на севере страны много  ветхого жилищного фонда, то владельцам недвижимости в Чехии, нужны деньги в ремонтный фонд, поэтому конечная цена аренды здесь всегда будет выше, нежели в центре Республики.

По материалам чешской прессы       

Предлагается к продаже однокомнатная квартира в новостройке с балконом общей площадью 34 кв.метра.
Квартира находится на 4-м этаже шестиэтажного нового кирпичного дома. Отличная отделка, кабельный интернет и ТВ, телефон, сигнализация, лифт, парковочное место в подземном гараже. До центра Праги 20 мин. В 5 минутах ходьбы – большой торговый центр.
Цена: 2 300 000 крон. Карта района

Предлагается к аренде частично обставленная двухкомнатная квартира в пражском микрорайоне Питковице, рядом с самым большим аквапарком Чехии. 
Квартира находится в новостройке (дата сдачи – 2008-й год), третий этаж кирпичного дома.
Площадь квартиры – 49 кв.метров, площадь лоджии – 24,5 кв.метров, солнечная сторона.
Возможна сдача отдельной большой комнаты с кухней  за 9000 крон (вместе с платежами).

И вот после улаживания всех формальностей, связанных с приобретением недвижимости в Чехии,  Вы приходите теперь уже к себе домой, говорите арендатору, что теперь Вы и только Вы являетесь хозяином дома и хотели бы попросить освободить дом в ближайшее время от лишних жильцов. И тут происходит совершенно невероятная вещь – Ваши слова не производят на арендатора никакого действия,  он показываем Вам весомую кучу бумаг,  и из его беглого чешского языка, который Вы понимаете с трудом (в отличии от прекрасного и неторопливого языка продавца, который всучил Вам  эту недвижимость)  до Вас начинает доходить тот факт, что арендатор также считает что этот дом (или квартира в Чехии) по-праву принадлежат ему.  «Что это? Он не хочет освободить мой дом? Да по какому праву?» – спросите Вы. Побежите по адвокатам и знакомым специалистам в области недвижимости. И они вам скажут, что вы не заметили, как купили дом с арендаторами!

Кто он, арендатор мой?

Дело в том, что Ваш арендатор с точки зрения закона Чехии является самым защищенным лицом в этой ситуации. Он платит арендную плату, размер которой установлен Законом. Более того, его договор аренды с собственником дома – бессрочный. Как следствие, по Закону арендатор и его семья могут согласиться расторгнуть с Вами договор аренды только в том случае, если Вы предоставите им взамен другое аналогичное жилье и по аналогичной стоимости.

В настоящее время даже в центре Праги можно еще встретить арендную плату по таким договорам за квартиру, которая не превышают 100 евро в месяц. При этом арендатор обязан следить только за нормальным состоянием места проживания. Все ремонтные работы крыши дома, стен дома, коммуникаций ложатся на собственника недвижимости в Чехии.

Кто он, продавец?

Ваш арендатор еще до наступления эпохи капитализма в Чехии скорее всего жил в этом доме, ордер на который получил от завода или города. После ухода со сцены социализма, этот дом в девяти из десяти случаев в управление получил организованный кооператив, который спустя некоторое время разорился (такая участь постигла многие кооперативы в небольших городах и поселках Чехии). Кооператив предложил жильцу выкупить дом по сдельной цене, но жилец отказался, поскольку завод, на котором он работал, тоже не платил ему денег, а взять ипотеку тогда было не возможно. Поэтому этот дом достался собственнику, который его Вам и продал. Он просто инвестировал деньги с расчетом на то, что спустя некоторое время регулированный найм отменят и он продаст дом с большой для себя выгодой. Однако, надежды на спекулятивную продажу такой недвижимости в Чехии не оправдались, поэтому дом было решено продать. Среди чехов, уже наслышанных о "преимуществах" покупки жилья с арендаторами, желающих не нашлось, но, к счастью, в Чехии еще встречаются иностранные инвесторы, которые забыли о поговорке "Дешевый сыр бывает только в мышеловке"… В общем, такой дом с бессрочным арендатором мог купить только иностранец, переоценивший честность и открытость отдельных заинтересованных чехов. 

Я собственник? Я собственник!

С точки зрения гражданского законодательства Чехии Вы являетесь полноправным собственником дома, вправе распоряжаться им далее – продавать, окружить его любовью и заботой. Конечно же, как собственник дома Вы будете иметь обязанности – и по содержанию дома в надлежащем состоянии, и по оплате коммунальных услуг, и по оплате строительных и ремонтных работ инфраструктуры на Вашей улице.

То есть, если Ваш арендатор не заплатил городу за отвоз мусора, то этот счет в итоге придет Вам для оплаты. Если город решил поставить новые фонарные столбы на Вашей улице, то счет с частью строительных расходов придет к Вам почтой очень быстро.

"А собственник не я, а моя фирма в Чехии!" – облегченно воскликнет иной инвестор. Увы, это не облегчает Вашу участь, поскольку все счета город Вам выставит как лицу, ведущему предпринимательскую деятельность. Таким образом за отвоз того же мусора, в итоге,  Вы заплатите больше, чем заплатил бы прежний хозяин, который был обычным гражданином.

Есть еще один неприятный нюанс для иностранцев. Прописаться в Вашем доме Вы конечно же имеете полное право. А теперь представьте себе, что будет, когда придет полиция для того, чтобы проверить, действительно ли Вы живёте по указанному Вами адресу. Полицейский спросит Вашего арендатора, проживаете ли Вы здесь? Не нужно быть особенно проницательным человеком, чтобы представить  ответ Вашего арендатора, который вряд ли воспылает к Вам любовью после того, как Вы безуспешно перепробовали сотый способ легального выселения на улицу арендатора и членов его семьи!

Что делать?

" С деньгами надо расставаться легко", – так или почти так говорил Остап Бендер. Когда уже дело сделано, то отнеситесь к проигрышу спокойно. После драки кулаками не машут. Выгнать вашего арендатора юридически почти невозможно, даже в том случае, если он Вам не будет вовремя вносить арендную плату на указанный в Договоре аренды недвижимости в Чехии банковский счёт. Отменить  или оспорить сам заключенный Вами ранее Договор купли-продажи – очень сложно, почти нереально. Скорее всего этот документ составлен идеально, тем более, в нем был пункт о том, что Вы были поставлены продавцом недвижимости в известность о том, что им заключен ранее бессрочный Договор аренды жилья.  

Как избежать такой покупки?

Да в общем-то всё просто. Трезво оценивайте каждое предложение недвижимости в Чехии. Вы же наверняка не станете покупать в магазине колбасу за 10 рублей, когда точно знаете, что  её цена всюду не менее 20? Наверняка Вам сердце подскажет,что где-то здесь есть подвох. И с недвижимостью точно такая же ситуация. Другой вопрос, что реальные потери от непродуманных сделок с недвижимостью, будут очень высоки. Поэтому, если Вам не знаком рынок недвижимости в Чехии, то обратитесь к профессионалам, которые смогут проверить предстоящую сделку и объяснить Вам все последствия. Еще лучше, когда к оценке объекта инвестиций Вы привлекаете не одну, а несколько независимых друг от друга агентств по недвижимости, обращаетесь к дипломированному оценщику недвижимости. Нет смысла скупиться при оплате труда специалистов, которые могут предоставить Вам свою оценку планируемой сделки. Только не подумайте, что всё написанное выше придумано только для того, чтобы агитировать Вас платить комиссионные риэлторам. Увы, но рассказанная  здесь история  – судьба реальных людей, которые еще недавно просили у нас совета, как выбраться из этой ситуации, и что в итоге,делать с приобретенной недвижимостью. Кстати, с того момента прошло уже больше трёх лет. В доме по-прежнему живут арендаторы, а не владелец, так что, будьте бдительны.